■ Q2-2 物件選び(探し)で注意すべき点は何でしょうか?

「物件自体のことや営業スタイルなどを
考慮すると多岐にわたります」






- 元飲食系には注意 -



まずは物件自体につい考えてみたいと思います。

単純には水道・電気・ガスの容量は充分か?、サッシやエアコンなどの有無、またそれらの
使用年数が少なめでまだ使えそうか、またその他にも使用できるものがあるなど、少しでも
条件が良ければいうことはありません。

ただし、これは
「既存状態をなるべく利用して余計なコストは抑えたい」といった場合に適します。

逆に、「予算はかかっても自由なレイアウト等を優先したい場合」などは、逆にスケルトン物件が
適することがあります。 スケルトン物件は基本的に下地などが一切無い状態から、手を掛けて
いく事になりますので上記の場合に比べ単純にその分コストが掛かります。

さらに、一番コストが掛かってしまう、「一番勿体ないケース」は、既存のモノがある状態にも
関わらず、それらを利用せず解体・撤去し、スケルトン状態に一度戻さなければならない
ケースです。

ここを見誤ると、大きな予算損失を招きかねませんので、物件の引渡条件にも注意です。

このようなマイナススタート物件は、「だったらスケルトン物件の方が全然マシ・・・・」ということに
なりますので、初めからそのような条件で探された方が得策ということになります。

あのお店、聞いてビックリ!
とてもそんな予算が掛かっているようには見えない・・・・・
その裏には、だいたいこんな事情があったりするはずです。

以上のように 「ご予算と構想の面」 でそれぞれ選ぶべき物件の方向性が決まります。


    * [ ひと言 ] ・・・・ 元飲食系(厨房系)テナントをサロンにする為には
                間違いなくコストが掛かりますのでご注意ください!





- もう一つの側面 -



上では 「器(うつわ)として物件そのもの」 を予算・構想面から見た場合の話ですが、
それ以外にも営業面・経営面で見た場合の物件のポテンシャルとしてはどうでしょうか?

●立地はどうか?
●広さはどうか?
●周りの環境はどうか?、などなど。


要は、経営の規模や営業スタイルなどによって、必要とされる物件の大きさや立地条件などは、
ご自身の美容室の目指す方向性によっても、どういったものが「より適する物件」なのかが
変わってきます。

●何セット・何シャンプー、
     スタッフは何人なのか・それとも一人美容室なのか・・・・
●ゆったり空間重視なのか・営業効率重視なのか・・・・
●路面店なのか・隠れ家的なサロンなのか・・・・etc







- ちょっと休憩 - 



●「1F路面テナントが良くて2F以上の上階テナントはダメなのか?」
●「駅前テナントより駅から離れたテナントはダメなのか?」


それはもちろん1Fで駅近くが良いでしょうと、多くの方が言います。

しかし実際に、2F・3Fでバリバリ営業されているオーナーもたくさんいらっしゃいますし
駅前から離れた立地でお客様に支持されているオーナーもいらっしゃるのも事実です。

こうしてみると何が良くて何がダメとは言い切れませんね。
緻密な分析・戦略をもって物件を見ることもももちろん大事ですが、ロケーション・コン
セプトがそれぞれ違う為、正解というものは一つではありません。
物件選びをシビアにしすぎるあまり、100%でないからこの物件はダメだ、と物件の
事ばかりに囚われて必要以上に悩んでしまう方がいらっしゃいます。

いくら探してもなかなか見つからない・・・・膨大な時間を費やして疲れてしまう

そんな時は、「ご自分の目指すもの」を見失なわないで下さい。



「多少の立地の悪さは苦になりません」


と言われる若くバイタリティのあるオーナーも多くいらっしゃいます。
そうした方々に共通しているのは、美容師という職業は、やはり根本は「腕」である
と言う事。確かな技術・知識をもって求められるサービスをいかに提案・提供が
できるか、そして「その腕がふるえる場所」がある事が、まずは大事であると。

だから多少のハンデなど何かでカバーします、というような力強さがありますね。








- 比較的好印象ですが -



「美容室」は基本的に火気を使用しない為、貸す側からしても「歓迎」傾向であり、嫌がられる
ケースは少ないのですが、既設のガスや水道容量の問題等で、特に古い建物のテナントの
場合は大家さん側が難色を示すこともあります。

それとこれも時々ある事ですが、こちらが印象的なサロン外観を造りたいと思っていても
外壁に「ビス一本も打ってはいけない」というテナントも存在したりします。このような場合は
看板の設置に苦労するケースもあり注意が必要です。

このように大家側の意向による条件も絡んだりしますので、条件面は本当にまちまちです。
ご自分の望む条件に当てはまる物件が思うように見つからない場合は、ある程度の時間を
掛けるか、エリアの拡大・見直しをするか、以下のように条件面を少し見直すか、が必要に
なるでしょう。


以下は「参考例」です。





●「時には妥協も必要」

実際は、「いくらでも家賃を出せる」なんて言う方はいらっしゃらないと思います。
立地、坪数、家賃、その他の諸条件に対し、いくつか優先順位を付けながら妥協点をバランス
させて決めることになります。100パーセントの理想物件にはなかなか出会えないかもしれません。
理想に近ければ近いほど相場より高いなど、賃貸条件に影響することは想像できます。

なかなか見つからないと感じた時は割り切って、一つの項目について基準を下げてみたら選択肢が
ずっと広がるなんてこともあります。
いずれにしても好条件を見つけるには時間と労力が必要です。





●「運やタイミング」

該当地域を歩いてまわりテナント募集の物件を探したり不動産屋巡りをしたり、が一般的ですが
テナント募集の表示が無くガランと空いている物件を目にすることもあります。そんな時は近隣の
方に話を聞いてみることも有効です。

タイミング良く、また意外な事に好条件の物件が見つかる可能性もあります。

実際にあった話として、声を掛けてみたその人が実は大家さん本人、または大家さんをご存知の
方で、直接お話しをしてみたら意外に好条件だったりするなど、ひょんな事から良い物件に巡り
会えたというお話しを聞いた事もあります。





●「家賃や保証金など条件面での交渉の余地」
(常識的な範囲でですが、ダメもとで要交渉です)

例えば、

●たまたま好条件の物件を見つけ、早めだけどどうしてもその物件を抑えたい

●物件契約後、すぐにはサロン工事には入れない

●OPENがしばらく先で、サロンが稼働するOPEN日までに期間があいてしまう

などの、いわゆる 「空家賃」 が発生するような場合。
そんな時は、事情を相談してみたら大家さんのご好意で、家賃を免除または減額といった
少し希なケースではありますが、過去に実際にあった話しです。




- 余談ですが -


これまでに色々な美容師の方の物件選びに触れてきました当社ですが、本当に様々なケースを
見てきました。人によってこんなにも簡単であり、人によってはこんなにも難しくもあり・・・・・・
これが実感です。
何件もの内覧を経て、やっと見つけて来られる方もいらっしゃれば、たった一件の内覧でベストな
物件を見つけられる方がいらっしゃる事実。


限られた時間の中で「物件探し」、
大変かと思われますが、少しでも良い物件に巡り会える事を願っております!!


*関連項目 :